Le terme habitation regroupe à la fois les maisons, les appartements et les immeubles. Il comprend également les biens meublés (studios, chambres d'étudiants).

Ancien/neuf ? : en ce qui concerne l'habitation, ce guide ne traitera que de l'investissement immobilier dans l'ancien et non dans le neuf.

Pourquoi pas le neuf ? : car l'équipe d'Investirama considère qu'il existe beaucoup plus d'opportunités intéressantes d'investissement dans l'immobilier d'habitation ancien que dans le neuf. 

Pour cela, nous nous basons sur notre expérience d'investisseurs dans l'immobilier depuis 2000 et également celles d'autres investisseurs spécialisés dans l'immobilier avec qui nous échangeons régulièrement.

En général, le potentiel de revalorisation dans la durée d'un bien ancien est naturellement plus élevé, de même que son rendement locatif (même en tenant compte de travaux à réaliser/prévoir pour des biens immobiliers anciens). Or ces 2 éléments sont essentiels pour la qualité d'un investissement.

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1.1) Les avantages/inconvénients de cet investissement

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Les avantages de l'investissement "habitation" :

• Un investissement souvent accessible et facilement compréhensible pour le plus grand nombre
• L'un des investissements préférés des français qui ont acheté leur résidence principale
• Un investissement relativement liquide et assez rapidement à partir du moment où le prix de vente est dans le marché
• Surtout dans une logique à long terme (minimum 10 ans), à de très rares exceptions près, en cas de revente, non seulement le bien sera en grande partie remboursé mais il aura également pris de la valeur (plus que l'inflation annuelle pendant la période concernée)
• Un bien que l'on peut assez facilement nantir auprès d'un établissement financier afin d'obtenir une ligne de crédit
• Un bien en bon état, bien placé avec un loyer dans le marché trouve assez rapidement un locataire (en cas de relocation par exemple)
• A partir du moment où le bien est loué il est assez facile de pouvoir l'acheter en grande partie à crédit surtout si le locataire et vous-mêmes avez un contrat de travail à durée indéterminée (CDI) et des revenus suffisants
• Il existe aujourd'hui de nombreux moyens de se prémunir contre les impayés, la vacance entre deux locataires, les dégradations à travers des assurances vendues par des professionnels de l'immobilier et/ou des banques/assurances.
• Une fiscalité privilégiée à partir du moment où le bien est détenu en direct pendant plus de 15 ans

Les inconvénients de l'investissement "habitation" :

• Trouver le bon bien, bien placé, au bon prix demande de la patience, et de l'énergie
• Gérer seul ses locataires (état des lieux, visites, rédaction des baux, relances…) demande beaucoup de temps, même s'il existe aujourd'hui de nombreux outils et documents types très pratiques pour le propriétaire.
• Le recours à un administrateur de biens (coût moyen de 4 à 8 % des loyers HT) peut être très pratique afin de se décharger de tout le côté administratif.
• Par rapport à d'autres investissements immobiliers (qui sont plus risqués) le rendement de l'habitation est souvent nettement plus faible
• Quand le propriétaire n'habite pas sur place et qu'il y a des travaux à réaliser (peinture, toiture, plomberie, électricité…..) cela devient compliqué à gérer en particulier si le bien n'est pas géré par un professionnel "local" car la réalisation des devis nécessite du temps et ceux-ci peuvent vite "s'envoler" sans une mise en concurrence sérieuse.

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1.2) L'investissement de départ :

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Tout dépend évidemment du lieu, de l'état du bien, de sa surface et de son emplacement.

Par exemple avec des caractéristiques très proches, si l'on raisonne en prix au m2 entre un studio à Nancy (ville de 100 000 habitants) et le même au centre de Paris, l'écart de prix au m2 peut facilement varier de 1 à 5 (voire plus).

Cela a le même impact au niveau du minimum de fonds propres nécessaires (hors emprunt) pour envisager un investissement.

Pour envisager un 1^er investissement immobilier en province un minimum de 15 000 euros de fonds propres paraît nécessaire.

Si l'on considère que votre apport représentera par exemple 20 % du montant total du projet (frais de notaires compris, soit environ 7 % dans l'ancien) cela correspond à un prix de revient global de 75 000 € et un montant d'achat du bien de l'ordre de 70 000 € (hors frais de notaire et hors éventuels frais d'agence immobilière).

Si votre projet se situe en région parisienne où tout lieu où les prix au m² sont plus élevés qu'en province, un minimum de 50 000 euros de fonds propres paraît nécessaire.

Avec un apport de 20 % du montant total du projet (frais de notaires compris, soit environ 7 % dans l'ancien) cela correspond à un prix de revient global de 250 000 € et un montant d'achat du bien de l'ordre de 234 000 € (hors frais de notaire et hors éventuels frais d'agence immobilière).

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1.3) Pour quel rendement locatif ? 

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Afin de bien appréhender la notion de rendement, il faut différencier le rendement (ou rentabilité) brut(e) et le rendement (ou rentabilité) net(te) qui sont respectivement calculés à partir du loyer brut et du loyer net.

Volontairement je n'intègre pas les charges car ce sont des sommes versées par le locataire au propriétaire afin de payer notamment la taxe des ordures ménagères, l'entretien des parties communes, l'eau, l'électricité selon les cas… du bien concerné.

Ce ne sont donc pas des revenus car ces sommes sont perçues, dépensées et justifiées (par un relevé de charges consultable par le locataire).

Le loyer brut : correspond au loyer perçu suivant le contrat de bail signé.

Le loyer net : correspond au loyer brut diminué des charges payées par le propriétaire*.

Dans le domaine de l'habitation (dans l'ancien), si le bien est en bon état et géré en direct on peut considérer que le loyer net sera d'environ 90 % du loyer brut.

Par contre, si la gestion du bien est sous-traitée et s'il nécessite des travaux réguliers, dans ce cas, le loyer net sera plus proche de 75 % du loyer brut.

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Important : dans ces simulations de revenus pour rembourser le crédit il faut prendre le loyer net et si possible avec une petite marge de sécurité (minimum 5 %) afin de prévenir des imprévus.