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                                                                                                                                                                             *Liste non exhaustive des charges qui concernent le propriétaire :

• La taxe foncière (en général son montant est proche d'1 mois de loyer)
• Les honoraires de gestion du bien (s'il n'est pas géré en direct)
• Des provisions pour travaux, entretiens et grosses réparations
• Assurances du bien, loyers impayés….

Le rendement brut correspond à :

Loyer Brut / prix de revient du bien (prix d'achat + frais de notaires + éventuels frais d'agence+ éventuels travaux…).

Le rendement net correspond à :

Loyer net / prix de revient du bien (prix d'achat + frais de notaires + éventuels frais d'agence+ éventuels travaux…).

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1.4) Quelques règles fondamentales

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Il existe plusieurs règles qui se vérifient facilement au niveau du rendement dans le domaine de l'immobilier d'habitation.

• Plus la surface est petite et plus le loyer au m2 a tendance à être élevé (le cas des chambres de bonnes et des studios est caractéristique)
• Plus le bien est de standing, bien placé et plus la rentabilité à tendance à être faible

Un bien situé dans un très bel emplacement, très recherché, en bon état aura certes un loyer au m2 élevé mais en général son prix de revient au m2 sera élevé donc au final sa rentabilité brute se situera dans la fourchette basse des rendements de l'immobilier.

En revanche, dans la plupart des cas, la valeur de ce type de bien immobilier résiste généralement mieux en cas de baisse globale du marché et se valorise mieux dans le temps.

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     En moyenne, la rentabilité brute de l'habitation dans l'ancien varie entre 4 et 8-9 % an.

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1.5) Illustration d'un investissement "Habitation" 

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C'est exemple est basé sur des données réelles d'août 2009.

Monsieur X achète en direct à un autre particulier un appartement à Nancy (54) de type F3 de 68 m² loi carrez pour la somme de 125 000 euros.

L'appartement est en bon état (pas de travaux à prévoir à cour terme) et bien placé. En tenant compte des frais de notaire dans l'ancien (environ 7 %) son prix de revient total est de 133 750 € soit 1 967 €/ m².

Monsieur X a passé une annonce pour louer le bien au prix de 700 €/mois (dont 70 € de charges comprises). Comme c'est le prix du marché, il a trouvé un preneur. Monsieur X s'occupera lui-même de la location et de la gestion du bien (modèles types de baux, déclaration des revenus fonciers....).

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Montage financier de l'investissement immobilier "habitation" de Monsieur X :

Prix de revient total : 133 750 €
Salaire mensuel net de Monsieur X : 3 967 €
Emprunts en cours : 500 €/mois sur sa résidence principale pendant encore 10 ans
Montant de son apport : 40 000 € (soit 29,91 %)

Somme à emprunter : 133 750 – 40 000 = 93 750 €
Taux fixe sur 20 ans (assurances comprises) : 4 % pour un bon dossier
Mensualités du prêt (annuité constante) : 575 €/mois
Loyer brut (hors charges) : 630 €/mois

Rentabilité brute : 5,65 % (dans la moyenne des rentabilités observées dans l'ancien)
Loyer net (taxe foncière, provisions pour travaux, marge de sécurité..., soit environ 2 mois de loyers bruts en moins) : 525 €/mois.
Epargne nécessaire chaque mois : 575 – 525 = 50 € pris sur le salaire de Monsieur X.
Rentabilité nette : 4,71 %

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EFFECTUEZ VOS PROPRES SIMULATIONS

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1.6) Le conseil d'Investirama pour l'habitation :

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Il n'y a pas de martingale infaillible pas plus dans l'immobilier que dans tout autre domaine de l'investissement.

L'une des clés d'un investissement réussi réside dans le fait de payer un juste prix, voire un bon prix son bien immobilier (un appartement, une maison, un immeuble..) et qu'il soit loué à un niveau de prix qui se situe dans la moyenne du marché par rapport à ses caractéristiques.

Il ne faut jamais oublier que c'est souvent déjà à l'achat que l'on réalise un bon ou un mauvais investissement immobilier. C'est le futur qui permettra de valider cela. Cependant si lors de l'achat, tous les clignotants sont au vert (bon emplacement, bon état avec un prix attractif) vous avez mis le maximum d'atouts de votre côté pour faire un investissement largement gagnant à moyen long terme.

De même, quand on investit, il faut toujours tester sa capacité à faire face à un scénario négatif. En effet, le scénario positif ne présente que des avantages donc son risque est nul.

Un investisseur qui est capable de porter ou d'encaisser par exemple une baisse de loyer de 10 % (même si cela n'est pas idéal ni souhaitable) afin de s'adapter à un marché en crise à court terme (qui finira par s'améliorer) se trouvera dans une bien meilleure posture qu'un autre investisseur qui lui n'a pas prévu de marge de manœuvre et est fragilisé par une baisse du loyer de son investissement.

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Illustration en reprenant l'investissement de Monsieur X :

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En raison d'un divorce le locataire de Monsieur X lui donne son congé avec 3 mois de préavis. Malheureusement la conjoncture immobilière s'est retournée et les prix des loyers ont tendance à baisser à court terme.

Monsieur X a 2 solutions :

• Soit il met une annonce en laissant le loyer initial à 700 € (630 € de loyer et 70 € de charges comprises) en sachant désormais qu'à court terme son loyer est jugé élevé. Le loyer du marché étant désormais de 580 € hors charges pour son bien.
• Soit il reloue son bien avec un loyer plus faible (580 au lieu de 630 €) et dans ce cas, son effort mensuel va augmenter pour passer de 50 € à 92 €.

Tant qu'il ne trouve pas un locataire (et s'il n'a pas pris une assurance loyers impayés qui à un coût d'environ 2 à 3 % des loyers) il doit payer chaque mois les 575 € d'emprunt liés au bien.

SIMULEZ LA RENTABILITE DE VOS BIENS IMMOBILIERS (investissements en cours et/ou réalisés)

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Recommandations :

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Ne jamais se précipiter surtout si l'on n'a pas eu le temps de pouvoir faire des simulations et des projections précises et encore plus si le bien est situé dans un endroit que l'on ne connaît pas bien. Il faut mieux rater une soi-disant bonne affaire plutôt qu'avoir ensuite un boulet à la patte.

Toujours prévoir une marge de manœuvre financière en cas d'imprévus.

Toujours penser à la revente du bien, car pour une raison X ou Y on peut être amené à le revendre plus tôt que prévu.

Se renseigner sur l'environnement proche du bien et son évolution (permis de construction en cours, plan d'occupation des sols…) afin d'éviter des mauvaises surprises quand celles-ci sont évitables.

Visiter, observer le bien et son environnement à différents moments de la journée et de la semaine.

Par exemple, un couple de retraités qui veut un bien au calme et qui visite un bel appartement un week-end ou l'été situé juste à côté d'une école maternelle risque d'avoir une mauvaise surprise la semaine.

Cet exemple peut faire sourire mais cette situation n'est pas rare surtout quand les acheteurs ne sont pas de la région ou étrangers.