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Ce sont des biens qui sont destinés à des locataires professionnels (entreprises de services, industrie, professions libérales…) à travers des contrats de location spécifiques pour ce type de locataires (le bail commercial et le bail professionnel.). 

Le bail commercial concerne comme son nom l'indique les locataires qui exercent une activité commerciale.

Le bail professionnel concerne les locataires qui exercent une d'activité :

• non commerciale, c'est-à-dire les professions libérales et assimilées et les associations
• ou artisanale

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2.1) Les avantages/inconvénients de cet investissement

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Les avantages de cet investissement :

• Une rentabilité brute moyenne nettement plus élevée que dans l'habitation
• Un investissement assez liquide à partir du moment où le prix de vente est dans le marché et surtout que le locataire est stable, solide.
• Il est possible de répercuter (c'est un usage) un certain nombre de charges sur le locataire (taxe foncière, travaux d'aménagement divers, frais de gestion du bien….)
• Un bien que l'on peut assez facilement nantir auprès d'un établissement financier afin d'obtenir une ligne de crédit en fonction de la qualité du locataire
• Un bien en bon état, bien placé avec un loyer dans le marché trouve normalement assez rapidement un locataire en cas de relocation par exemple. Cela peut prendre quand même plus de temps que pour un bien d'habitation ayant des caractéristiques similaires.
• A partir du moment où le bien est loué, il est assez facile de pouvoir l'acheter en grande partie à crédit surtout si le locataire est connu, solide, et si le bail est ferme sur une longue durée (par ex minimum 6 ans fermes).

Les inconvénients de cet investissement :

• Un investissement plus difficile d'accès pour le plus grand public
• Il y a beaucoup moins de biens disponibles que pour de l'habitation
• Un ticket d'entrée en général nettement plus élevé que dans l'habitation
• Le recours à un professionnel (sauf cas particuliers) est quasiment obligatoire (expertise technique et financière du bien, rédaction du bail, gestion technique et administrative du bien, déclaration de revenus fonciers…).

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2.2) L'investissement de départ

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Comme pour l'habitation, tout dépend évidemment du lieu, de l'état du bien, de sa surface, de son emplacement et de son locataire. En revanche dans ce cas, le ticket d'entrée minimal pour un investissement en direct pour posséder 100 % du bien concerné est en général nettement plus élevé.

Il existe une grande diversité de possibilités d'investissements en ce qui concerne les bureaux, locaux commerciaux, professionnels et industriels en tenant compte :

• du lieu
• de la surface du bien
• de son état (neuf, ancien, avec travaux….)

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Afin d'avoir un minimum de choix il faut disposer au minimum de 50 à 100 000 euros d'apport (fonds propres). Cela permet avec un niveau d'apport de 20 % de pouvoir envisager un investissement jusqu'à 500 000 € (hors frais de notaire et éventuels frais d'intermédiaires).

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Pour une illustration concrète, voici une liste non exhaustive de biens professionnels :

• La boutique (les mûrs et non le fond de commerce) d'un commerçant en pied d'immeuble avec une vitrine en façade
• Une galerie commerciale
• Un centre commercial
• Un bureau loué à une entreprise de service
• Un local loué à un dentiste, une association
• Un hôtel
• Un entrepôt pour un transporteur avec une partie bureau et une partie "stockage de marchandises"

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2.3) Pour quel rendement locatif ?

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L'avantage avec ce type de biens immobiliers c'est qu'en général le rendement net et très proche du rendement brut voir identique car il est possible de faire payer aux locataires un certain nombre de frais, charges¹, ce qui n'est pas le cas d'un bien d'habitation loué avec un bail d'habitation.

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¹Liste de charges (non exhaustive) qu'il est possible de faire supporter au locataire :

• La taxe foncière
• Certains travaux d'aménagement intérieur et/ou extérieur
• Les frais de gestion du bien…

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Comme pour l'habitation il y a des règles intangibles. 

Le rendement brut d'un investissement par nature est destiné à rémunérer l'immobilisation de celui-ci, comme son risque.

Le rendement est censé donner une indication sur le couple risque/rentabilité.

Un rendement brut jugé faible est censé concerner un bien qui présente un risque faible (bon locataire, bon emplacement, bien de qualité, facilement relouable).

Un rendement brut plus élevé est censé concerner un bien qui présente un risque + élevé (locataire qui vient de créer son entreprise, emplacement moyen, état moyen et bien spécifique plus difficile à relouer en cas de départ du locataire).

J'ai pris volontairement des exemples opposés car chaque cas est particulier et nécessite d'avoir une grille d'analyse avec de nombreuses variables qui elles-mêmes évoluent dans le temps.

D'après ce que j'ai pu observer et qui a été confirmé par des professionnels du secteur, la rentabilité brute peut varier selon un ratio de 2 à 3 entre un bureau de prestige type haussmannien loué dans les beaux quartiers de Paris avec comme locataire une excellente signature (société réputée et solide, bail ferme de 6 ans) et un entrepôt logistique (stockage de matériels) loué en province à un artisan dans le BTP qui vient de se lancer depuis moins de 2 ans.

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Rendement locatif brut pour les bureaux, locaux commerciaux, professionnels et industriels :

Entre 6 et 10 %/an voire plus pour des cas particuliers (données constatées en sept 2009).

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2.4) Le conseil d'Investirama pour les bureaux, locaux commerciaux, professionnels et industriels

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Lorsque l'on n'est ni un professionnel, ni un bon connaisseur de ce secteur, il est vivement conseillé de s'adjoindre les services de professionnels non seulement pour trouver, identifier les biens concernés mais également pour les évaluer et les gérer correctement.

C'est un marché immobilier important en terme de valeurs car pour diverses raisons (souvent financières et/ou fiscales) les entreprises ne souhaitent pas forcément être propriétaires des lieux qu'elles occupent.