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Le crédit est nécessaire au fonctionnement de l'économie quand il est utilisé dans le cadre d'un projet précis et qu'il repose sur des fondamentaux solides. La crise des subprimes de l'été 2007 a montré que l'économie capitaliste pouvait souffrir voire mourir :

• d'un excès de crédit (ce qui a été le cas) accordé trop facilement, sans vraies garanties à des ménages déjà souvent non solvables donc financièrement fragiles. Cet excès illusoire de pouvoir d'achat à court terme crée des bulles (immobilières dans ce cas) qui quand elles explosent ont des conséquences économiques majeures (augmentation du chômage, baisse du produit intérieur brut, baisse des prix, grosses moins values, impayés => explosion du nombre de faillites…)
• d'un manque de crédit. Dans ce cas, l'économie se grippe car les différents acteurs économiques ont besoin d'investir régulièrement dans leur outil de "production" (pour fabriquer leurs produits et services).En général, s'ils le peuvent ils font cela avec leur réserves financières, mais souvent en partie grâce au crédit qui va leur permettre de produire, de vendre et ensuite de rembourser le crédit.

La raréfaction du crédit à cause de la crise des subprimes a obligé la plupart des gouvernements occidentaux à injecter directement de l'argent frais dans le système bancaire afin que le robinet du crédit s'ouvre à nouveau dans des conditions plus "normales".

Les extrêmes dans le domaine économique et financier ne sont jamais bons ;-)

Le crédit n'est donc qu'un outil au service d'une stratégie d'investissement. C'est comme une arme. Si l'on s'en sert bien on peut atteindre sa cible en plein coeur, mais si l'on s'en sert mal cela peut être très dangereux y compris pour soi.

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4.1) Pourquoi recourir au crédit pour financer un investissement ?

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Le crédit est surtout intéressant dans le cadre d'un investissement si son coût est inférieur (mesuré à travers son taux d'intérêt) au taux de rendement de l'investissement qu'il va servir à financer.

Dans ce cas, il y a ce qu'on appel l'effet de levier du crédit. C'est-à-dire que le crédit va permettre de créer de la valeur, de la richesse car son coût est inférieur à la valeur qu'il permet de créer.

L'effet de levier du crédit fonctionne bien à partir du moment où il n'y a pas où très peu de perte de valeur du bien immobilier financé.

C'est une notion très importante à toujours avoir à l'esprit quand on investi, d'où la nécessité de bien analyser et préparer son projet d'investissement.

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Illustration de l'intérêt du crédit :

Vous pouvez acheter un bien immobilier d'un prix de revient de 100 qui vous rapporte un rendement net (hors fiscalité) de 6 % net.
Vous pouvez emprunter à 4 % (taux fixe) /an pendant 15 ans.

L'écart entre le taux annuel du crédit (4 %) et le taux de rendement net (6%) soit 2 % constitue l'effet de levier du crédit.

Cela ne veut pas dire pour autant que l'investissement en question soit intéressant car il y a de nombreux autres critères à prendre en compte.

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4.2) Savoir bien emprunter, au bon taux et ce qu'il faut

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Pour emprunter, dans la majorité des cas un investisseur va voir une banque. Une banque est un commerçant comme les autres, sauf qu'elle fait notamment du commerce "d'argent'.

L'un des métiers d'une banque est notamment de prêter de l'argent à ses clients avec une marge d'intérêts destinés à rémunérer son risque. Il est donc très important dans le cadre d'un projet d'investissement immobilier d'avoir le meilleur profil possible auprès de votre banquier.

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Ce que vous devez savoir :

Au cas où vous n'en seriez pas conscient, depuis que vous avez un compte dans votre banque (que vous en ayez un ou plusieurs c'est pareil) vous êtes scoré.

C'est-à-dire que presque comme à l'école, à votre profil "bancaire" correspond une note plus où moins importante (attractive pour la banque) en fonction de nombreux critères tels que :

• Votre salaire (montant, contrat en CDI ou non) pour une personne physique
• Celui de votre conjoint
• Votre bilan (sur 3 ans en général) pour une personne morale
• Votre épargne
• Vos différents placements divers dans l'établissement
• Vos crédits en cours
• Le fait que vous soyez propriétaire ou non….

Cela n'est ni plus ni moins qu'une segmentation marketing assez classique d'une clientèle afin d'essayer de lui proposer les produits les + adaptés à ses besoins et à ses capacités financières.

Indépendamment de la présentation de votre projet d'investissement immobilier afin d'obtenir un crédit, ayez bien conscience que votre banquier a déjà une base de réflexion pour sa future réponse. 

En effet, comme chacun a déjà pu le vérifier, il est beaucoup plus facile d'emprunter quand on a des revenus stables (à travers un CDI), un bon salaire et peu ou pas de dettes.

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Bien vendre son projet d'investissement immobilier :

Il est très important de formaliser son projet à travers un petit dossier qui donnera autant des informations techniques sur le projet immobilier (emplacement, surfaces, plans détaillés, matériaux utilisés….) que des informations financières.

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Liste des informations indispensables :

• L'adresse du projet
• Descriptif des biens concernés (avec des photos si possible)
• Une expertise technique et financière du bâtiment (si nécessaire)
• Des devis si des travaux sont envisagés
• Le montant total de l'investissement
• Le montant de vos fonds propres
• Le montant du crédit recherché et sur quelle durée
• Comment le projet va se rentabiliser (le bien est 'il déjà loué, si oui à qui, quel est le loyer annuel…..)

Votre dossier une fois formalisé doit non seulement vous permettre de confirmer votre envie et l'intérêt du banquier mais également lui permettre de se faire un avis sur son réalisme, sa viabilité.

A la lecture de votre dossier (c'est pour cette raison que sa rédaction est importante) le banquier et/ou son comité de crédit va devoir répondre aux questions suivantes :

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• Est-ce que le dossier de Monsieur X est carré ? (dossier bien présenté, bien documenté…). Il est clair qu'un dossier mal présenté et peu documenté donnera une mauvaise impression et ne servira pas du tout vos intérêts.
• Est-ce que le prix d'achat du bien indiqué par Monsieur X est dans la moyenne du marché, au-dessus, au-dessous ?
• Si le bien est loué, est ce que le loyer est dans la moyenne du marché, au-dessus, au-dessous ?
• Quel est le niveau de la rentabilité locative brute du bien ?
• Combien Monsieur X apporte-t-il de fonds propres ? Cela représente quel pourcentage du montant total de l'investissement ?
• Quelle est la situation financière de Monsieur X, l'état de son patrimoine…est-il un bon client chez nous ?
• Quelle est sa capacité à faire face à d'éventuels impayés du bien qu'il souhaite acheter et pendant combien de temps ?

A l'issue de cette analyse de votre projet et en fonction de critères propres à la stratégie de chaque banque (une banque peut très bien accepter de vous financer et une autre pas du tout), votre conseiller vous donnera le verdict de la banque et ses conditions en termes de taux et de garanties.