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Il est clair que si vous êtes un bon client et que votre projet est intéressant, cela aura un impact sur le taux proposé qui sera plus attractif qu'un dossier secondaire. C'est pareil pour le niveau d'apport.

Pour un bon dossier la banque acceptera par exemple un niveau de 15-20 % d'apport là où elle demanderait plutôt 20 à 30 % à un autre profil jugé moins attractif.

C'est toujours l'histoire de l'offre et de la demande.

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Par exemple dans le cas d'un financement d'un bien loué, il y a fort à parier que la banque vous demandera (si pas déjà le cas) de domicilier votre salaire chez elle (idem pour votre conjoint). Elle demandera logiquement une garantie sur le bien financé à travers une hypothèque et/ou un privilège de prêteurs de deniers.

Il est clair que si vous avez déjà un bon profil "bancaire" et que votre projet est intéressant il faut faire jouer la concurrence et faire le tour des banques afin d'avoir la meilleure proposition de financement (coût et conditions).

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4.3) Les conseils d'Investirama au niveau du crédit :

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Les frais de montages du dossier de crédit et de sa mise en place sont par définition des frais négociables. Si vous êtes en position de force, vous pouvez fortement les diminuer.

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Taux fixe/taux variable ?

Le taux fixe permet de savoir avec certitude combien il faut rembourser car le taux est figé dans le temps. En période de taux d'intérêts bas, il est préférable de privilégier les taux fixes.

En revanche, si les taux d'intérêts paraissent élevés et que vous pensez (assez aléatoire) qu'ils vont baisser, le taux variable (s'il est nettement plus faible que le taux fixe à l'instant t) peut être intéressant.

C'est une histoire de calcul et d'anticipation. Nous avons cependant une préférence pour le taux fixe qui permet de faire des simulations et projections financières plus fines car le coût du crédit est connu précisément.

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Négociez les pénalités en cas de remboursements anticipés :

Quand le prêt est à taux variable, il n'y a pas de pénalités pour remboursements anticipés, mais quand le prêt est fixe elle peuvent atteindre jusqu'à 3 % du capital restant dû. Le coût n'est donc pas négligeable si pour une raison X ou Y vous deviez revendre votre bien avant l'échéance initiale prévue.

Dans les faits, et en fonction de votre profil, cette clause est négociable, voire même annulable pour les "très bons profils". Dans tous les cas, vous pouvez fortement la réduire. La faire passer de 3 % à 1 % voir moins est déjà un bon objectif.

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Clauses de lissage de la durée du crédit et/ou des mensualités :

Ces clauses peuvent être très utiles pour gérer les imprévus. Il y en a toujours surtout si l'on raisonne sur un investissement sur 15 ans par exemple. Qui peut prévoir l'avenir sur 15 ans ;-).

Si certaines conditions n'étaient plus respectées (par exemple le bien est détenu à titre personnel et malheureusement vous perdez votre emploi. Votre licenciement a normalement un impact sur vos revenus et cela peut "tendre" temporairement ou non votre situation financière car il y a toujours le remboursement du crédit souscrit….).

Il est donc possible de prévoir dès la mise en place du crédit des réaménagements possibles qui seront dans la plupart des cas "plafonnés".

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Vous avez pris par exemple un prêt sur 15 ans à taux fixe, à certaines conditions (par exemple à chaque date anniversaire du prêt) il pourra être possible de réduire la mensualité du crédit pendant X mois.Cela augmentera mécaniquement la durée du prêt.

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Ces clauses peuvent vraiment dans certains cas être très utiles et coûter beaucoup moins cher (car prévues et négociées dès la souscription du crédit) plutôt que de devoir renégocier un prêt et/ou vendre un bien en urgence en raison d'un imprévu. 

Attention cependant à ce que votre banquier ne profite de cette "souplesse" du prêt pour en augmenter son taux par rapport à un prêt classique.

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Le niveau du taux indiqué par la banque :

C'est un point important mais pas le seul à prendre en compte. Il faut bien analyser les conditions de taux indiqués (les frais annexes, les pénalités en cas de remboursements anticipés…).

Un taux de 3,5 % avec des clauses très contraignantes peut très bien finalement, par rapport à un taux de 4 % avec des conditions beaucoup plus souples, coûter beaucoup plus cher.

C'est pour cette raison, qu'il faut bien poser tous les chiffres sur la table et surtout simuler des scénarios pessimistes afin de voir les conséquences financières.

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L'intérêt du crédit in fine :

Dans ce cas, l'emprunteur pendant toute la durée du crédit ne rembourse que des intérêts. Lors de la dernière échéance, il remboursera la dernière mensualité ainsi que 100 % du capital emprunté.

Le prêt in fine est un prêt très spécifique utilisé pour une minorité d'investisseurs surtout dans une approche financière et/ou fiscal de l'investissement.

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Toujours prendre une marge de manœuvre dans les simulations financières du projet :

C'est toujours utile d'avoir un peu de flexibilité dans votre montage financier afin de pouvoir faire face par exemple à quelques mois de vide entre 2 locataires, un loyer revu à la baisse car son indice de référence baisse, des travaux imprévus...

Il faut donc éviter en général (sauf qui vous avez des réserves financières) que le loyer couvre juste le remboursement du crédit.

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Une bonne marge de manœuvre, c'est un loyer net (amputé de tous les frais, taxes diverses…) supérieur de minimum 15 % aux charges du crédit (part du capital et des intérêts)

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