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Dans le cadre d'un investissement immobilier, hormis l'achat classique d'un bien en direct, il existe de nombreux supports d'investissement qui permettront d'acheter également soit un bien précis en direct, soit d'avoir accès à une fraction d'un portefeuille de biens immobiliers à travers une forme de détention "collective et mutualisée".

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5.1) La SCI (Société Civile Immobilière)

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C'est sûrement la forme de détention la plus connue et utilisée en France pour l'immobilier locatif (création et transmission du patrimoine).

En fonction de la stratégie des associés qui détiennent les parts sociales, une SCI peut très bien être transparente (c'est comme si vous déteniez les biens en direct, les revenus seront à déclarer sur votre déclaration au prorata de votre participation) ou à l'impôt sur les sociétés. Par définition une SCI ne peut pas avoir d'activités commerciales.

Hormis le coût de création de la société, de la rédaction des statuts… la SCI offre beaucoup de souplesse dans le cadre de la transmission d'un patrimoine immobilier entre plusieurs enfants (lissage dans le temps, coûts plus faibles qu'une transmission classique..) et/ou membres d'une même famille.

Le fait de vouloir créer une SCI pour détenir un bien dépendra de votre propre stratégie d'investissement ainsi que de votre stratégie fiscale.

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Le conseil d'Investirama pour la SCI :

Plus une personne physique désire détenir un patrimoine immobilier et qu'elle souhaite y consacrer du temps (recherche des biens, négociations avec les vendeurs, avec la banque pour le crédit….) et plus il sera indispensable de structurer son patrimoine à travers une où plusieurs sociétés afin d'avoir une approche professionnelle du sujet.

Une SCI peut très bien détenir et gérer un patrimoine immobilier de 500 000 € comme de 100 000 000 €. Les montants diffèrent mais l'approche reste identique.

Certains investisseurs immobiliers "professionnels" par exemple créent une SCI pour chaque bien acheté (immobilier locatif) ce qui permet ensuite d'avoir une gestion et un historique précis qui seront très utiles ensuite dans le futur lors la revente.

Une même personne peut très bien détenir des dizaines de SCI, cela n'est pas du tout aussi rare que l'on pourrait l'imaginer.

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5.2) Les SCPI (Société civile de placement immobilier)

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Ce sont des SCI spécifiques car elles font appel public à l'épargne et ont pour objet exclusif l'acquisition, la gestion et l'entretien d'un patrimoine immobilier locatif.

Les SCPI font partie de ce que l'on appelle "l'immobilier papier".

Comme ce sont des sociétés qui font appel public à l'épargne, leur activité est réglementée et elles sont surveillées par les autorités et en particulier par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

L'Autorité des marchés financiers (AMF) est issue de la fusion de la Commission des opérations de bourse (COB), du Conseil des marchés financiers (CMF) et du Conseil de discipline de la gestion financière (CDGF).

L'Autorité des marchés financiers (AMF) est un organisme public indépendant, doté de la personnalité morale et disposant d'une autonomie financière, qui a pour missions de veiller :

• à la protection de l'épargne investie dans les instruments financiers et tout autre placement donnant lieu à appel public à l'épargne ;
• à la qualité de l'information fournie aux investisseurs ;
• au bon fonctionnement des marchés d'instruments financiers.

Les SCPI sont obligatoirement gérées par des sociétés de gestion agréées par l'AMF.

Les 1^ères SCPI sont apparues en 1971. Au 31 décembre 2008 (source Aspim) il existe 130 SCPI et 25 sociétés de gestion immobilières agréées.

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Les différents types de SCPI :

Les SCPI peuvent être investies dans tous les types d'actifs immobiliers, cependant en général elles se spécialisent par exemple dans :

• Les murs de boutiques
• L'habitation,
• L'immobilier d'entreprise
• Gestion mixte, diversifiée
• Certaines niches fiscales (Loi 48….)

     et/ou avec un positionnement géographique :

• Paris et sa région
• une ou plusieurs régions de province
• l'international

La majorité des encours des SCPI sont investis sur Paris et l'ile de France. Les encours investis en province sont assez minoritaires.

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Le fonctionnement des SCPI :

Les SCPI investissement les sommes récoltées auprès des investisseurs (des particuliers essentiellement) en respectant le type d'investissements définis dans leurs statuts. Comme les SCPI n'ont pas recours à l'emprunt, tous les ans, elles redistribuent aux porteurs de parts l'essentiel des loyers nets perçus (loyers bruts – les frais de gestion divers).

De ce fait, l'achat de parts de SCPI qui peut se faire à partir de quelques dizaines d'euros est très proche d'un achat en direct mais sans recours au crédit (important de noter la précision).

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L'analyse d'Investirama pour les SCPI :

Les SCPI sont des produits qui existent depuis plusieurs dizaines d'années. Ils ont fait leur preuve comme support d'investissement immobilier pour le grand public. Comme tout support d'investissement collectif, ils permettent une mutualisation et une diversification du risque.

Les rendements locatifs délivrés par les SCPI sont assez proches de ceux délivrés par des biens identiques détenus en direct.

Le principal inconvénient des SCPI est la non possibilité (pour des raisons légales) d'utiliser le crédit et donc son effet de levier positif (quand cela est possible). Cela peut avoir un impact significatif dans le cadre du calcul du ratio le plus important pour un investisseur, à savoir le taux de rentabilité du capital investi (le TRI).

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5.3) Les OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) immobiliers

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Ce sont des produits d'épargne qui permettent de détenir une partie d'un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations…) commun à plusieurs investisseurs.
La gestion de ce portefeuille collectif est confiée à une société de gestion agréée par l'autorité des marchés financiers (AMF). Ils sont à capital variable.

La famille des OPCVM est décomposée en 2 produits assez proches :

• les SICAV (Société d'investissement à capital variable)
• les FCP (fonds commun de placement)

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