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Les SICAV (Sociétés d'Investissement à Capital Variable)

OPCVM ayant la personnalité juridique (société) et qui émet des actions (par opposition aux FCP qui n'ont pas la personnalité juridique et émettent des parts). Tout investisseur devient actionnaire et peut s'exprimer au sein des assemblées générales.

Une SICAV peut assurer elle-même sa gestion ou bien confier cette fonction à une société de gestion de portefeuille française qui pourra déléguer ensuite la gestion financière ou administrative à une société de gestion spécialisée française ou étrangère dans le cadre d'une délégation de gestion.

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Les FCP (Fonds Commun de Placement)

C'est un OPCVM qui émet des parts mais n'a pas de personnalité juridique. L'investisseur en achetant des parts devient membre d'une copropriété de valeurs mobilières mais ne dispose d'aucun droit de vote. Il n'en est pas actionnaire. Un FCP est représenté et géré, sur les plans administratif, financier et comptable par une société de gestion unique qui peut elle-même déléguer ces tâches.

L'avantage des OPCVM immobiliers est qu'ils sont cotés très régulièrement (quotidiennement pour certains) et que l'on peut les acheter et les vendre y compris sur internet depuis son compte ouvert auprès de tout établissement financier agréé.

En effet, comme ils sont constitués de valeurs mobilières cotées, selon la périodicité indiquée dans le descriptif du fond (souvent quotidiennement) celui-ci calcule sa valeur liquidative (valeur comptable réactualisée à chaque valorisation des actifs détenus).

Cette valeur liquidative (VL) est ensuite consultable très facilement sur le site de la société de gestion qui gère l'opcvm et ou sur tout site internet qui diffuse des cours de bourse.

En effet, les OPCVM immobiliers à destination du grand public ont un code d'identification (code sicovam) qui permet de suivre l'évolution de la valeur de l'opcvm en direct en indiquant son code sicovam sur tout site internet de qualité qui permet de suivre les cours de bourse.

Comme pour les SCPI, les OPCVM immobiliers qui sont des produits très accessibles pour le grand public peuvent être spécialisés par secteurs d'activité immobilière et/ou secteurs géographiques (France, Europe, Asie, Amérique du Nord).

Euronext Paris (La bourse de Paris) comporte quelques dizaines d'OPCVM immobiliers investis uniquement dans la zone euro.

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Le conseil d'Investirama pour les OPCVM :

Comme les OPCVM immobiliers sont côtés il est facile de suivre leur performance dans le temps et de les comparer avec d'autres actifs cotés (opcvm actions, actions en direct, indice CAC40…). Cela permet d'avoir une idée de la qualité et de performance de son investissement.

Le principal inconvénient des OPCVM immobiliers, comme pour les SCPI est la non-possibilité (où à des niveaux très faibles)) d'utiliser le crédit et donc son effet de levier potentiel.

Cela peut avoir un impact significatif dans le cadre du calcul du ratio le + important pour un investisseur, à savoir le taux de rentabilité du capital investi (le TRI)

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5.4) Les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)

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L'OPCI est un véhicule d'épargne immobilière très récent (octobre 2005) qui a vocation à réunir les avantages des SCPI et des OPCVM. C'est-à-dire pouvoir notamment réunir au sein du même support des actifs immobiliers en dur, des actions/parts sociales de sociétés immobilières non cotées et/ou des actions de sociétés immobilières cotées.

L'OPCI est un fond immobilier non coté. Il existe 2 variantes d'OPCI :

• les FPI (Fonds de Placement Immobilier),
• les SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable).

Comme les OPCI sont récents et que leur création a soulevé une certaine polémique entre les pouvoirs publics et notamment l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et les différents professionnels de la gestion d'épargne immobilière, dans la réalité très peu d'OPCI ont été créés car il y avait de nombreuses contraintes juridiques et financières.

La crise des subprimes de l'été 2007 (crise de sur-endettement immobilier) n'a pas arrangé les affaires des OPCI.

De ce fait, il y a peu de recul pour analyser la pertinence de ce support, en tout cas à destination du grand public. Pour ces raisons, nous n'approfondirons pas notre analyse des OPCI pour le moment.

La plupart des quelques OPCI qui ont été créés ont été réservés à des institutionnels.

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5.5) Les Actions Immobilières Cotées

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Pour un investisseur qui se sentirait compétent, il est à tout fait possible d'acheter en direct chez tout intermédiaire agréé des actions de sociétés immobilières.

Cela demande cependant du temps et de nombreuses compétences, connaissances (d'où la création des OPCVM immobiliers).

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Une grande diversité d'acteurs immobiliers cotés :

En effet, entre les sociétés qui font de la promotion immobilière (habitation et/ou tertiaires), les foncières généralistes et spécialisées (immobilier d'entreprises, galeries commerciales….), les gestionnaires de biens immobiliers, les transformateurs/fabricants de matières pour le BTP (Lafarge, Saint Gobain….), les aménageurs de bâtiments (électicité, menuiserie….) cela concerne une petite centaine de valeurs cotées sur Euronext Paris. Cela va de la PME à la multinationale du CAC40 (exemple de Saint Gobain).

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Du temps pour sélectionner, analyser et acheter les actions immobilières :

Trouver la bonne valeur nécessite du temps, une bonne capacité d'analyse et une bonne connaissance du secteur immobilier. En effet, il ne suffit pas de se connecter sur un site de bourse et d'être abonné à quelques revues financières/immobilières afin de recueillir des informations, analyses. L'idéal est d'ensuite de faire son propre jugement sur une valeur afin de déterminer son vrai potentiel, sa position par rapport à ses concurrents, l'existence de barrières à l'entrée, la pertinence de sa rentabilité, son taux d'endettement….
En général, la qualité d'un ratio, d'un chiffre par exemple d'un rendement locatif s'apprécie par rapport à une ou plusieurs références (encore faut'il en avoir). A partir du moment où l'on pense bien connaître un secteur en l'occurrence l'immobilier dans le cas présent, il est tout a fait possible de pouvoir se forger une opinion "objective", mener ses propres analyses et même devenir dans certains cas un très bon analyste. Cela demande cependant beaucoup de travail et de rigueur.

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Le conseil d'Investirama sur les actions immobilières cotées :

Pour un investisseur qui a du temps et des compétences, l'achat d'actions immobilières en direct peut être à la fois intéressant et très formateur.

En effet, avant d'investir, l'investisseur aura étudié les différentes actions intéressantes, leurs rapports annuels, les analyses parues dessus… de ce fait non seulement cela lui permettra de se faire un jugement mais également le renseigner sur l'état de l'art (ce qui se fait de bien, les rendements locatifs du secteur, qui sont les meilleurs….) dans le domaine concerné.

Il faut également faire attention à la faible liquidité de certaines actions immobilières.
Les actions se paient comptant (avec votre épargne) et ne peuvent pas sauf pour quelques cas très particuliers (à travers le mécanisme du SRD¹) s'acheter à crédit.

Nous abordons le cas du SRD afin de fournir une approche pédagogique exhaustive, cependant nous attirons votre attention sur le fait que c'est un service non destiné à être utilisé dans une optique d'investissement mais plutôt de spéculation à court terme.

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¹Le SRD (Service à Règlement Différé)

Moyennant des frais supplémentaires (au prorata du taux d'intérêt annuel en vigueur dans l'établissement concerné), ce service permet d'acheter ou de vendre des actions "à crédit" (une petite minorité des actions cotées et surtout les plus grosses capitalisations boursières).

Ainsi, l'investisseur ne règle son achat et n'est livré des actions achetées qu'en fin de mois. S'il passe un ordre de vente avec le SRD, l'investisseur ne livre les titres et n'est payé que le dernier jour de bourse du mois.

Le SRD est un cas très particulier de mode d'achat et/ou de vente d'actions immobilières à manier avec beaucoup de précautions en raison du risque.