>>6) Forger son opinion
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Tout investissement immobilier où non nécessite une phase d'analyse minimale en amont même quand on délègue tout afin de mettre le maximum d'atouts de son côté.
La qualité de l'analyse et le temps nécessaire à sa réalisation dépendent de nombreux facteurs liés à l'investisseur. En fonction de leur vécu, leur expérience, leur métier, leurs moyens financiers, leurs relations…. si vous demandez à 2 investisseurs ayant un profil "débutant" par exemple d'analyser le même bien, il y a fort à parier que leurs conclusions pourront être différentes, tout en ayant chacune un intérêt.
Cela met en avant le fait qu'il n'y a pas de "vérité" immobilière. Chaque approche, analyse a ses forces et faiblesses en fonction de la personnalité de l'analyste.
Par contre une chose est sûre, c'est qu'il y a une méthodologie à suivre, sorte de colonne vertébrale qui va permettre ensuite à chacun de bâtir son opinion à partir d'un socle solide commun à chaque analyse immobilière.
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S'informer :
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L'information est indispensable. Il existe de nombreux moyens pour s'informer, se former notamment grâce à :
- Internet
- Des revues généralistes et d'autres plus spécialisées
- La lecture d'analyses et de rapports économiques/sectoriels…
Cela n'est pas le tout d'avoir de l'information, ll faut ensuite savoir, pouvoir en extraire les données pertinentes. C'est là où le profil, la qualité de l'investisseur fait déjà une 1ère différence.
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Les points clés indispensables :
(liste non exhaustive à affiner en fonction du profil de l'investisseur)
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Avoir un descriptif détaillé du projet c'est-à-dire :
- ses coordonnées précises, des photos
- descriptif (surfaces, plans…)
- données sur l'environnement géographique proche
- données sur la ville d'implantation du bien
- si le bien est loué : le montant des loyers, des charges
- des informations précises sur les locataires (date d'entrée dans les lieux, type de bail, loyer au m2 HT/HC, durée du bail)
- copie du bail pour connaître ses spécificités comme l'indexation des loyers….
- données et audits/expertises techniques (comment est construit le bien, depuis quand, respecte-t-il les normes de constructions actuelles…)
- un historique des travaux
- le prix de vente
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Ce dossier remis par le vendeur ou son intermédiaire va non seulement vous servir de base pour faire votre analyse mais également pour faire votre propre dossier afin de discuter avec votre banquier pour emprunter.
Un dossier complet doit vous permettre rapidement de vous faire une idée en calculant la rentabilité brute du bien et le prix de revient global au m2.
Avec le rendement brut et le prix de revient global au m2 vous aurez déjà une idée par exemple en les comparant avec d'autres projets similaires dans la même zone géographique si les donnés calculées paraissent attractives ou aberrantes.
Cette méthode rapide permet d'éliminer d'emblée les dossiers sans intérêts et évite de perdre du temps inutilement.
Afin d'exercer votre jugement et votre grille d'analyse vous pouvez très bien consulter et analyser les offres publiées par de nombreuses agences immobilières sur leur site internet.
Les rencontres, échanges avec des amis, votre banquier, votre notaire, des agents immobiliers vont également permettre de nourrir votre réflexion et capacité d'analyse. Le terrain est très formateur.
Passé le 1er test, si les données paraissent intéressantes, il faut maintenant construire le projet financier qui sera présenté à votre banquier.
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A partir du moment où vous connaissez précisément :
- Le prix de revient global du bien (prix de vente, frais de notaire et/ou d'intermédiaires, travaux divers à réaliser)
- Le montant de possible de votre apport
- Le niveau des taux d'emprunt
Vous pouvez gratuitement effectuer des simulations afin de savoir si votre apport personnel est suffisant, sur quel durée il faut emprunter….et pouvoir même simuler à l'issue du remboursement du bien le fameux taux de rentabilité du capital investi (le TRI).
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Utiliser les services d'un tiers pour valider votre analyse ?
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Cela peut être très utile. Un tiers c'est qui ? Cela dépend de la compétence de la personne, mais cela peut être une relation professionnelle, un ami, votre conseiller financier, votre notaire…
Il est important que le tiers à qui vous demandez un avis "objectif" aie une expérience véritable et vérifiable de conseiller et/ou d'investisseur sur le même type d'actif immobilier que vous étudiez.
Il faut également qu'il ne soit pas un concurrent pour votre projet.
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Comment se situe le projet par rapport à la moyenne, au benchmark en terme de rentabilité locative ?
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C'est votre expérience et expertise qui vous permettront rapidement avec quelques calculs de vérifier l'intérêt du projet présenté.
Par exemple si l'on vous présente un bien loué à 100 % (un local commercial) avec une rentabilité brute de 5,5 % au centre de Bordeaux alors que vous voyez régulièrement des offres similaires avec des taux de 6,5-7 % de rentabilité brute, il y a plusieurs hypothèses :
- Soit le bien est exceptionnel, donc le prix de vente au m2 est élevé, ce qui avec un loyer de marché abouti à une rentabilité locative brute dans la fourchette basse.
- Soit le vendeur rêve car le bien est correct mais le prix m2 est élevé, non justifié mais il essaie quand même de trouver un acheteur crédule
- Soit le loyer est vraiment trop bas (mal négocié par le vendeur ou bien négocié par le locataire actuel)
Il peut donc y avoir différentes analyses et interprétations concernant le prix de vente et la rentabilité locative d'un bien.
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Comment constituer son benchmark ?
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Le plus simple et efficace en général est de comparer le rendement locatif d'un investissement qui par définition est risqué avec celui d'un investissement à risque 0.
Un benchmark est une base de référence qui permet de comparer la rentabilité locative d'un projet d'investissement dans le cas présent avec celle de la référence (le benchmark).
Voire aussi : Guide "Quelle rentabilité attendre"
