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Il serait prétentieux d'affirmer avoir une recette miracle pour trouver les bons projets d'investissement immobilier.

Il faut différencier les projets trouvés et identifiés par vous comme "bons" projets et ceux identifiés, apportés par des tiers.

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Les projets que vous avez trouvés :

En général, cela concerne des investisseurs (pas forcément du domaine immobilier) qui ont développé des compétences et qui sont prêt à consacrer du temps à la recherche et à l'analyse du bon projet. Ces investisseurs ont souvent un autre métier à côté qui n'a rien à voir avec l'immobilier.

Parmi eux, il y a souvent de bons bricoleurs qui peuvent également participer partiellement où totalement à la rénovation du bien en cas de travaux.

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Les projets identifiés par des tiers :

Le tiers en question peut très bien être l'un de vos amis, l'une de vos relations professionnelles ou un professionnel qui vous a été recommandé, et/ou trouvé par vos soins (agent immobilier, notaire, expert comptable, avocat, conseiller financier…).

Dans ce cas, normalement tout le travail d'analyse a déjà été effectué et vous disposerez d'un dossier qui doit vous permettre de vous faire votre propre jugement. La qualité du dossier donnera non seulement un aperçu du professionnalisme du tiers mais également du potentiel du projet identifié.

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Les conseils d'Investirama :

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Méfiez vous du soit disant bon projet que tout le monde connaît (publicité dans la presse …)
Un bon dossier circulera dans un cercle restreint d'investisseurs et logiquement sera vite finalisé sauf si les montants recherchés sont trop élevés pour le cercle d'investisseurs concernés.

Une rentabilité locative trop élevée (avant négociation) peut cacher un problème éventuel. Il faudra donc être vigilant et bien analyser en détails les éléments qui expliquent cette rentabilité élevée. Cela peut très bien être une excellente affaire mais mieux vaut toujours être prudent.

Les biens immobiliers atypiques (architecture, locataires, environnement…) sont souvent source de surprises (bonnes et mauvaises) du fait du côté "atypique" du bien. Il faut juste en être bien conscient lors de l'achat et en tenir compte lors des négociations.

Méfiez vous d'un intermédiaire (sauf s'il ne fait que cela et qu'il est mandaté par le vendeur) qui vous présenterait un projet soi-disant très intéressant pour vous et que lui ne serait pas prêt à y investir mais juste à prendre une commission d'intermédiaire. En général, ce type de projet n'est pas très intéressant.

Cela n'est pas la même chose si l'intermédiaire est un professionnel qui a été mandaté par le vendeur pour trouver des acquéreurs. Dans ce cas, il dispose obligatoirement d'un dossier détaillé qui servira de base à votre analyse.

Comme un chasseur, il faut toujours se tenir prêt à dégainer car souvent l'opportunité ne se décrète pas, il faut pouvoir l'identifier et la saisir lorsqu'elle survient.

Le bon projet peut très bien se présenter dans le cadre d'un divorce (vente rapide voulu par l'un des époux), d'un décès, de la vente d'une entreprise, d'une réorganisation patrimoniale, d'un déménagement….Il n'y a pas une méthode type et heureusement car cela permet à chacun d'avoir sa chance.