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C'est la valorisation ou non du bien immobilier, de l'actif concerné pendant la période de détention

Indépendamment de son loyer (exemple d'un bien immobilier) qui évolue dans le temps, la valeur de l'investissement évolue également dans le temps car elle dépend de plusieurs facteurs.

Les facteurs qui influencent la valeur d'un investissement (actif immobilier, actif financier comme des actions d'entreprises cotées où non) :

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2.1) Les facteurs macro-économiques :

• Est-ce que le pays est en croissance où non et quelles sont ses perspectives
• Y'a-t-il où non des tensions géopolitiques, économiques en dehors du pays qui pourraient avoir un impact sur l'économie nationale

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2.2) Les facteurs micro-économiques :

• Est-ce que l'actif en question est recherché ou non
• Comment se situe t'il par rapport à ses concurrents (mieux, moins bien ?)
• Y'a-t-il des actifs de substitution ? et si oui à quel prix ?

La valeur d'un bien à l'instant t peut être sensiblement différente même 6 mois après son achat pour des raisons qui n'ont rien à voir avec la qualité du bien.

Prenons l'exemple d'un investissement immobilier de qualité réalisé à Paris en mai 2007 sur la base d'une valeur de 100 et d'un rendement locatif brut de 5 %.

2 ans plus tard la crise des subprimes est passée par là et le même bien n'intéressera pas des investisseurs s'il ne génère pas un rendement locatif brut de 6,5 % par exemple.

Cela signifie concrètement que le bien s'il devait être vendu aura perdu en capital 30 % de sa valeur initiale.

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Pourquoi ? 

Car entre temps il y aura eu une crise mondiale exportée par les USA (rien à voir avec la France à première vue) dans le monde entier à travers des produits financiers fabriqués par les banques américaines et souscrits par la plupart des banques de la planète.

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Pourquoi la valeur du bien immobilier en question a-t-elle baissé ? 

Car la crise des subprimes a entraîné une crise de liquidités et alors qu'en mai 2007 les vendeurs étaient plutôt en position de force, ils sont aujourd'hui fragilisés et ce sont les acheteurs qui ont des liquidités qui prennent leur revanche et exigent des rentabilités plus importantes que 2 ans auparavant.

C'est le jeu de l'offre et la demande et du point d'équilibre. Plus un bien est demandé et plus sa valeur a tendance a augmenter car beaucoup d'acheteurs sont prêts à l'acheter et donc à surenchérir entre eux.

A l'inverse, quand il n'y a plus ou pas d'acheteurs et beaucoup de vendeurs, dans ce cas les prix sont tirés vers le bas car ce sont cette fois-ci les vendeurs qui sont en concurrence les uns avec les autres. Et un moyen de se démarquer sera de baisser son prix de vente afin de le rendre + attractif aux yeux des quelques acheteurs potentiels.

Cette illustration montre qu'un évènement majeur même à 10 000 km de la France peut avoir un impact très concret sur le prix d'un studio dans une petite ville de province.