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C'est important de connaitre la rentabilité de son investissement. Cependant pour pouvoir apprécier à  sa juste valeur sa qualité (est-ce un bon taux ou non ?) il faut comparer ce taux de rentabilité du capital investi (le TRI) avec d'autres taux de rentabilité afin de savoir concrètement si oui ou non, l'investissement a été sur performant, dans la moyenne ou sous performant.

Quand il s'agit d'investissements à  moyen long terme, on peut utiliser comme benchmark (référence) le taux des obligations émises par l'état français. En effet, l'état français pour ses besoins comme tous les états empruntent de l'argent à  court, moyen et long terme. Comme c'est la meilleure signature possible (pas de risque de défaillance) il emprunte en général au taux le plus faible. On appellera ce taux, le taux "sans risque". 

Pour notre exemple nous prendrons le taux des OAT TEC 10 ans (le TEC 10 ou OAT 10) qui correspond à  des obligations émises par l'état sur une durée constante de 10 ans. Cette obligation est cotée quotidiennement et de nombreux sites internet indiquent son taux qui évolue chaque jour.

Pour ceux qui veulent avoir une information encore plus précise, chaque jour aux environs de 15h, l'Agence France Trésor publie la valeur du TEC 10 du jour sur son site internet et par l'intermédiaire des principaux systèmes de rediffusion d'information financière en temps réel (http://www.aft.gouv.fr).

Par définition, tout investissement en dehors de produits émis ou garantis par l'état est "risqué" (il y a évidemment différents degrés) et donc doit comporter une prime de risque destinée à  récompenser le risque pris par l'investisseur.

La aussi sur ce sujet, c'est le jeu de l'offre et de la demande qui peut à  certains moments favoriser l'investisseur ou le vendeur (celui qui a besoin de liquidités et fait une proposition à  l'investisseur).

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Illustration :

Christophe  a investi il y a 15 ans dans un immeuble de bureau qui rapportait une rentabilité locative brute de 7,79 %/an.
A l'époque le taux des emprunts d'état à  10 ans OAT TEC 10 ans (le TEC 10) était de 5 %.
La prime de risque initiale était donc de 7,79 - 5 = 2,79 %

C'était un niveau tout à  fait correct. Ni trop faible, ni trop élevé.

15 ans après, l'immeuble a été vendu sur la base de 8 % de rendement brut alors que l'OAT TEC 10 était cette fois-ci de 4,5 %. La prime de risque a augmenté et est passée en 15 ans de 2,79 % à  3,5 %.

La prime de risque n'est pas une notion figée. Par définition elle évolue dans le temps en fonction de la situation économique et des attentes des investisseurs.

Plus la situation économique sera tendue et l'accèss au crédit restreint, et plus la prime de risque sera élevée.

Il y a un dicton qui résume bien cela: "Cash is king". 

Celui qui n'a pas besoin d'emprunter et dispose de liquidités sera souvent en position de force car il n'a pas d'obligation et peut prendre tout son temps pour trouver la bonne opportunité pour l'acheter au bon moment et la revendre ensuite également à  un moment propice pour lui.