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Taux d'actualisation

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La capitalisation est un calcul qui permet notamment de connaître la valeur future d'une somme placée à un taux d'intérêt connu dès le départ. C'est l'opération inverse de l'actualisation.

                                                                                                                                                                             Comment ? Les intérêts générés par un placement génèrent eux-mêmes des intérêts dans la mesure où ils se cumulent à  l'investissement initial. 

De ce fait, à  taux constant les intérêts reçus à  l'issue de chaque période augmentent mécaniquement (on dit alors qu'ils se capitalisent). 

L'assurance vie est l'exemple type du placement qui utilise le mécanisme de la capitalisation (contrat en euros) puisqu'en général tous les ans les souscripteurs ont le choix de retirer ou de laisser sur le contrat les intérêts générés qui ensuite vont produire eux-mêmes des intérêts.

Le taux de capitalisation est également très utilisé dans le domaine immobilier.

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                                                                                                                                                                        Illustration du taux de capitalisation immobilier :

Un immeuble de bureaux génère un loyer brut annuel (hors taxes, hors charges) de 50 000 €. Le vendeur estime qu'un investisseur sera intéressé à partir du moment où le bien peut lui rapporter 8 % brut par an.

Ce taux de 8 % constitue le taux de capitalisation. Le prix de vente proposé sera donc de 50 000 / 8 %

soit 625 000 € (hors frais de notaires et frais d'agences éventuels).

Coté investisseur, quand il consultera une annonce présentant le bien, il calculera le taux de rendement brut de celui-ci, qui sera bien de 8 % (50 000 / 625 000).

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Illustration de la capitalisation des intérêts :

Virginie place une somme de 10 000 € qui doit lui rapporter 4% brut/ an pendant 5 ans.
Combien aura-t-elle au bout de 4 ans (hors fiscalité) ?

Somme initiale : 10 000 €
Somme finale : 10 000 * (1+ 4 %) ^5 = 12 166, 53 €