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Taux de capitalisation

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Le taux de rentabilité interne (TRI) est le ratio le plus important pour un investisseur car il permet de mesurer la vraie rentabilité de son capital investi et répondre aux questions suivantes :

J'ai investi 100 000 € il y a 15 ans dans ce bien immobilier (par exemple, mais c'est valable pour une action cotée ou non), il vient d'être vendu.

• Combien ai-je réellement gagné ?
• Quelle a été la rentabilité annuelle de mon investissement ?
• Est-ce que mon capital s'est mieux valorisé que s'il avait été investi dans un contrat d'assurance vie en euros ?

A

Illustration du calcul du taux de rentabilité interne (TRI) :

Stéphane a investi 100 000 euros dans un bien immobilier il y a 15 ans.

Prix de revient du bien (immobilier de bureau) : 513 600 €

Montant emprunté à  l'époque : 413 600 €

Caractéristiques du prêt : taux fixe de 4,5 %, annuité constante d'emprunt de 38 512 €/an.

Loyer initial : 40 000 € (permet de couvrir l'emprunt contracté)

Rendement locatif brut initial : 7,79%/an

Hypothèse : augmentation du loyer de 2 %/an (l'inflation).

En année 15 le dernier loyer était de 53 835 €.

Rendement locatif brut actuel (année 15) : 10,48 % par rapport au prix de revient initial.

Prix de vente : sur la base d'un rendement brut de 8 % soit 672 937,5 €.

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On constate que le taux d'emprunt de 4,5 % est nettement plus faible que le rendement locatif du bien (initial de 7,79 %/an et actuel de 10,48 %). L'effet de levier positif du crédit va pleinement jouer (taux du crédit est plus faible que le taux de rendement du bien financé).

Lors de la revente nous pourrons mesurer précisément l'impact de l'effet de levier du crédit.
Stéphane a investi 100 000 € il y a 15 ans et aujourd'hui il vient de toucher 672 937,5 € (hors fiscalité) pour la vente de son immeuble.

Son capital investi a été multiplié par 6,73 en 15 ans, ce qui correspond à  un taux de rentabilité du capital investi (TRI) de 13,55 % par an pendant 15 ans.

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Important : le surplus de rémunération entre le rendement locatif du bien (7,79 %/ par an au début puis 10,48 %/an 15 ans après) et la rentabilité constatée du capital investi (13,55 %/an) a été créé grâce à  l'effet de levier positif du crédit.

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Quelques remarques sur le calcul du taux de rentabilité interne (TRI) :

Il n'a volontairement pas été tenu compte du surplus de trésorerie (loyer > au remboursement du crédit) généré chaque année. Dans une approche plus fine du "TRI" il faut également en tenir compte, de même que du taux de rémunération de la trésorerie excédentaire constituée.

On peut également considérer (hypothèse retenue dans l'exemple ci-dessus) que ce petit matelas de trésorerie a été utilisé pour financer l'entretien du bien pendant les 15 ans. 

Le taux de rentabilité est calculé (hors fiscalité). En effet, en fonction du profil du propriétaire (personne physique ou société) la fiscalité immobilière peut être assez différente selon la nature des biens et leur durée de détention.

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